Una guía de trabajo para Tesorería y autoridades municipales: qué datos intervienen, cómo leer el resultado y dónde entra SAMI en el proceso.
El valor catastral se integra sumando el valor del terreno, las construcciones y las obras complementarias que correspondan. Para cada componente se usan los valores unitarios autorizados para el municipio y periodo, junto con los factores físicos y de uso que establece el marco aplicable.
En la práctica, el avalúo depende de una buena identificación del predio, su clasificación y medición, la descripción de lo construido y la selección correcta de los valores unitarios vigentes. El sistema organiza y calcula esos datos; la autoridad y las personas valuadoras deben revisar que estén completos y correspondan al caso.
La guía desarrolla el proceso del manual desde la inspección hasta los formatos de avalúo. Cada capítulo resume criterios, factores y términos, e indica las páginas donde consultar el detalle oficial.
Marco de referencia, inspección, ficha, superficies, zonificación, tipo y clave catastral.
Clasificación y factores para terrenos urbanos, rústicos y suburbanos.
Tipología, calidad, conservación, avance, edad, inmuebles históricos y propiedad privativa/común.
Integración del valor, valores provisionales y referidos, redondeo y anexos del manual.
El Manual de Valuación Catastral para el Estado de Puebla separa el avalúo en componentes para que cada uno se clasifique y calcule con su propia información.
Determinar si es urbano, rústico o suburbano, delimitar sus superficies y registrar ubicación, medidas, topografía, forma, frente, uso y demás características que apliquen. Si el terreno tiene distintas clasificaciones, cada porción se calcula por separado.
Al valor unitario de terreno que corresponde se le aplica el factor resultante de las características observadas y se multiplica por la superficie. En terreno urbano, por ejemplo, se consideran factores de frente, profundidad, topografía, ubicación, superficie y uso.
Agrupar porciones homogéneas según tipo, terminación, edad y estado de conservación. Para cada grupo se usa su superficie, valor unitario y factores de edad, estado y calidad. Las obras complementarias —por ejemplo, instalaciones o elementos valuables por separado— se registran como otro componente.
El valor total es la suma de los valores parciales de terreno, construcciones y obras complementarias: VC = VCT + VCC + VCOC. El manual indica redondear factores hacia arriba a seis decimales, importes parciales a dos decimales y sumar esos parciales redondeados.
| Tipo | Fórmula del valor | Componentes del factor | Factores considerados |
|---|---|---|---|
| Urbano | VCTU = VCUU × FRTU × STU | FRTU = FFU × FPU × FTU × FMU × FSU × FUP | Frente, profundidad, topografía, ubicación, superficie, uso y destino. |
| Rústico | VCTR = VCUR × FRTR × STR | FRTR = FSR × FDR × FTR × FVR | Superficie, distancia a zona urbana, topografía y vialidades. |
| Suburbano | VCTSU = VCUS × FRTS × STS | FRTS = FSB × FTS × FVS × FFS × FPS | Superficie, topografía, vialidades, frente y profundidad. |
En las fórmulas, VCU corresponde al valor unitario del componente; FR, al factor resultante; y S, a la superficie valuada. Las letras finales identifican terreno urbano, rústico o suburbano.
Los factores traducen las condiciones del predio a ajustes numéricos. El manual establece un factor resultante para el terreno entre 0.40 y 1.70; cada componente se determina según la clasificación y características observadas.
El manual presenta un lote de referencia con frente de 10 m, profundidad de 40 m y superficie de 400 m². Tiene topografía nivelada y ubicación intermedia. Con esos datos, los factores de frente, profundidad, topografía, ubicación y superficie son 1.00. El factor por uso depende del uso actual registrado.
| Dato | Valor | Efecto |
|---|---|---|
| Frente y profundidad | 10 m × 40 m | Superficie de 400 m²; proporción frente/profundidad de 1:4. |
| Topografía y ubicación | Nivelada, intermedia | Factores topográfico y de ubicación: 1.00 cada uno. |
| Uso habitacional o equipamiento | FUP 1.00 | Factor total del terreno: 1.00. |
| Uso industrial | FUP 1.05 | El factor de uso ajusta el resultado conforme a la tabla. |
| Uso comercial | FUP 1.10 | El factor de uso ajusta el resultado conforme a la tabla. |
El terreno es una parte del avalúo. Construcciones y obras complementarias tienen mediciones, tipologías y factores propios, que se calculan por bloque y después se agregan al resultado.
VCC = VCUC × FRC × SC
El factor de construcción se integra con avance de obra (FAC), edad (FEC) y conservación (FCC). Cada bloque comparte tipología, avance, edad y conservación; si el inmueble tiene áreas distintas, se calcula cada bloque por separado. El factor resultante para construcción no puede ser menor a 0.50.
VCC = VCUC × FRIH × SC
Para tipologías históricas descritas por el manual se emplea el factor de inmueble histórico. Es un factor propio de la construcción y no se utiliza para valuar obras complementarias.
VCOC = VCUOC × FROC × SOC
El factor de obra complementaria se compone de avance (FAO), edad (FEO) y conservación (FCO). Como con las construcciones, cada obra se describe y calcula en un bloque con características homogéneas; el factor resultante tiene un mínimo de 0.50.
VC = VCT + VCC + VCOC
El manual indica conservar los dígitos disponibles durante el cálculo, redondear hacia arriba los factores a seis decimales y redondear hacia arriba cada valor parcial a dos decimales. El total se obtiene sumando los parciales ya redondeados.
Ejemplo de redondeo: 0.5555551 → 0.555556 para un factor; 0.552 → 0.56 para un valor parcial.
El valor referido expresa el valor catastral a una fecha anterior a la emisión. El manual señala utilizar primero las tablas y planos vigentes en la fecha solicitada. Si no existe esa publicación, describe el uso del INPC para determinar valores unitarios referidos.
También se revisa cómo eran el terreno, sus servicios y las construcciones en esa fecha. Las construcciones u obras realizadas después no se consideran en el valor referido; los demás bloques se evalúan según su edad, conservación y avance a la fecha correspondiente.
El manual contempla valores provisionales cuando aún no hay un valor unitario publicado o autorizado. Indica identificarlo como provisional en los documentos y respaldar técnicamente la clasificación o el valor propuesto, con la intervención de la autoridad catastral.
En régimen de condominio vertical, el manual no aplica factores al terreno en la valuación individual, salvo cuando se valúa el inmueble de origen. En condominio horizontal, los factores sí se aplican sobre la superficie privativa.
En SAMI V2, el cálculo se ejecuta en el servidor a partir de los datos capturados y los catálogos del periodo. La pantalla permite preparar y revisar el avalúo; al guardarlo, el servidor vuelve a calcular y conserva el desglose.
Se vincula la cuenta catastral y se elige el periodo de valuación. Para un valor referido, SAMI busca las tablas del año correspondiente o usa INPC cuando no hay publicación de ese año; excluye construcciones y obras posteriores a la fecha referida.
Se captura cada porción urbana, rústica o suburbana con su superficie y características. El cálculo aplica los factores correspondientes y permite revisar el detalle antes de guardar.
Las construcciones y obras complementarias se registran en bloques según sus características homogéneas. SAMI calcula cada bloque con el valor unitario y los factores configurados para el periodo.
La vista previa presenta factores, superficies y valores parciales. Al guardar se repite el cálculo en servidor, se almacena el desglose y se genera el reporte del avalúo en PDF.
Al configurar valores unitarios, catálogos y periodos para cada ayuntamiento, el equipo municipal puede trabajar con criterios alineados a las tablas vigentes y a las características registradas de cada predio.
SAMI organiza el proceso de valuación con los periodos, catálogos y valores unitarios aplicables a cada ayuntamiento. La configuración se ajusta a las características de su operación y a las disposiciones vigentes, para que el equipo municipal trabaje con un proceso claro y consistente.
La autoridad municipal determina los valores oficiales y valida la información del predio. Así, los resultados reflejan las tablas y criterios autorizados para el municipio y el ejercicio correspondiente.
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