Construcciones, obras y condominios
Valuación de construcciones, obras y condominios en Puebla: tipologías, edad, conservación e indivisos según el manual catastral y su aplicación en SAMI.
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De la inspección al bloque valuatorio
El manual agrupa las superficies que comparten periodo, tipología, calidad, avance de obra, edad y conservación. Este desglose permite aplicar el valor unitario y los factores adecuados a cada parte del inmueble, en lugar de asignar un solo valor a construcciones distintas.
| Periodo | Tipos descritos en el manual | Calidad o subtipo |
|---|---|---|
| Antiguo, hasta finales del siglo XIX | Construcción histórica. | Lujo, alta, media o económica; clasificación histórica específica según tipología. |
| Moderno, desde principios del siglo XX | Regional; habitacional vertical u horizontal; comercial plaza-local, estacionamiento u oficina; industrial; almacenamiento; servicios como hotel, hospital, motel, educación, auditorio, gimnasio o salón. | Subtipos y calidades se eligen de la tabla vigente: lujo, alta, media, económica, precaria u otras especificaciones propias de cada tipo. |
Factores de construcción
Para una construcción moderna, el factor combina avance, edad y conservación. Los números siguientes son los que publica el manual estatal; el valor unitario y las tablas aplicables se consultan para el municipio y ejercicio correspondientes.
Conservación
- Óptimo o bueno
- 1.00
- Regular
- 0.75
- Malo
- 0.60
Lo ruinoso, que carece de valor funcional y económico, no se incluye en el desglose valuatorio.
Avance de obra
- Blanca o terminada
- 1.00
- Gris
- 0.80
- Negra
- 0.60
Se define con los elementos observados en inspección y el avance propio de la tipología.
Edad
- 0–10 años
- 1.00
- 11–20 / 21–30
- 0.80 / 0.70
- 31–40 / 41–50
- 0.60 / 0.55
- 51 años o más
- 0.50
El último rango corresponde a construcciones modernas del siglo XX en adelante; las históricas se analizan con su factor particular.
El factor resultante para construcciones modernas y obras complementarias no puede ser menor a 0.50. El manual establece reglas distintas para obra negra y para inmuebles históricos.
Construcciones históricas
El manual considera históricas las construcciones edificadas del siglo XVI al final del XIX. La evaluación distingue tipología arquitectónica IH1, IH2 o IH3, siglo de construcción y conservación (original, restaurada, reconstruida o deteriorada). Los factores reflejan la importancia arquitectónica, cultural y patrimonial; para inmuebles incluidos en inventarios de monumentos se atienden las especificaciones de la tabla histórica.
Consultar la tabla histórica completa (p. 61)Obras complementarias
Se clasifican en un desglose distinto a la construcción principal y se agrupan por tipología homogénea. El manual incluye, entre otras, albercas, cisternas, tanques elevados, pavimentos, lagunas de evaporación, cobertizos, bardas, amenidades habitacionales y sistemas fotovoltaicos. Cada tipo incluye calidades o materiales específicos.
Para obras y construcciones modernas se utiliza el valor unitario de la tipología correspondiente, se aplica el factor de avance, edad y conservación que proceda y se multiplica por su superficie. Las áreas con características distintas se calculan por separado y luego se suman.
Propiedad en condominio: áreas y porcentajes
La unidad privativa comprende el espacio de uso exclusivo y sus anexos individuales. Las áreas comunes incluyen terrenos, accesos, vestíbulos, pasillos, escaleras, jardines, estacionamientos generales, instalaciones, estructura y otros elementos compartidos que identifica la escritura y el reglamento.
El indiviso distribuye el componente común
Se expresa como porcentaje o decimal y representa la proporción asignada a cada unidad sobre el terreno y la construcción común. El anexo B organiza datos del proyecto y, unidad por unidad, su ubicación, superficies privativas y comunes, indivisos, cuenta predial y clave catastral.
Tres estructuras del condominio
- Vertical: unidades en distintos niveles sobre un terreno común.
- Horizontal: unidades emplazadas a nivel de terreno con linderos propios y elementos comunes.
- Mixto: combina características verticales y horizontales.
El tipo de uso del condominio también se identifica: habitacional, comercial, equipamiento y servicios, industrial o mixto.
Tratamiento de terreno según el tipo
La superficie total considera áreas privativas y comunes distribuidas conforme al indiviso. En la valuación individual de condominios verticales, el manual no aplica factores al terreno (salvo al valuar el inmueble de origen); en horizontales, aplica los factores sobre la superficie privativa.
Referencia: clasificación y factores, apartados 3.2.1–3.2.2.4, pp. 51–61; condominios, apartado 3.3, pp. 62–64.
Fuente técnica
Edificaciones y propiedad en condominio, pp. 51–64, del Manual de Valuación Catastral para el Estado de Puebla, IRCEP, publicado el 11 de abril de 2025. Esta guía resume el documento; consulta el manual para el texto normativo, tablas completas y anexos.