Factores para valuar terrenos
Factores para terrenos urbanos, rústicos y suburbanos: superficie, distancia, topografía y vialidades en el avalúo catastral de Puebla con SAMI.
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Primero se clasifica; después se ajusta
El manual trata los terrenos urbanos, rústicos y suburbanos por separado. La clasificación define qué factores se revisan y qué valor unitario de suelo se consulta. Un predio con porciones distintas puede requerir desgloses por superficie y zona, para luego sumar sus valores parciales.
1. Predio urbano
La clasificación toma en cuenta el uso (habitacional, comercial, industrial, equipamiento y servicios), posición dentro de la manzana, forma y relieve. El manual distingue nueve ubicaciones, entre ellas lote intermedio, interior, en esquina, cabecero y manzanero; y define forma regular o irregular a partir de geometría y ángulos del polígono.
| Factor | Qué observa | Criterio destacado del manual |
|---|---|---|
| Frente | Longitud de la colindancia funcional con la vialidad. | Desde 6 m, factor 1.00; por debajo, el demérito es proporcional. Frente mínimo de análisis: 1.50 m, salvo acceso constituido por servidumbre. |
| Profundidad | Relación entre el fondo y el frente. | Se ajusta cuando la profundidad excede cuatro veces el frente, con las condiciones y límites descritos en el manual. |
| Topografía | Pendiente y desnivel frente a banqueta. | A nivel y pendientes de hasta 5%: 1.00. El factor disminuye según inclinación, elevación o hundimiento. |
| Superficie | Área frente al lote catastral tipo de 400 m². | Hasta 1,200 m²: 1.00; en intervalos superiores el ajuste se interpola; por encima de 5,000 m²: 0.70. |
| Ubicación | Posición en la manzana y accesos. | Lote intermedio: 1.00; interior sin acceso propio: 0.50. Servidumbre, esquina y manzanero tienen sus criterios y rangos por distancia, área y uso. |
| Uso y destino | Actividad predominante observada. | Habitacional/equipamiento: 1.00; industrial: 1.05; comercial: 1.10. No aplica en zonas especializadas cuyo valor unitario ya considera ese uso. |
El lote urbano tipo mide 10 m de frente por 40 m de profundidad y suma 400 m²; es un predio nivelado e intermedio. Funciona como referencia para medir méritos y deméritos. La página de ejemplo de la guía aplica esos criterios paso a paso.
Tablas urbanas del manual
A continuación se muestran los rangos numéricos de las tablas citadas en el manual. Para la clasificación específica del predio, revisa las definiciones completas y figuras de las páginas fuente.
| Clasificación | Característica | Factor |
|---|---|---|
| A nivel | Sin pendiente | 1.00 |
| Inclinado hacia abajo | Hasta 5% | 1.00 |
| Mayor a 5% y hasta 10% | 0.95 | |
| Mayor a 10% y hasta 20% | 0.90 | |
| Mayor a 20% y hasta 30% | 0.85 | |
| Inclinado hacia arriba | Hasta 5% | 1.00 |
| Mayor a 5% y hasta 10% | 1.00 | |
| Mayor a 10% y hasta 20% | 0.95 | |
| Mayor a 20% y hasta 30% | 0.90 | |
| Elevado | Desnivel mayor a 0.5 m y hasta 1.0 m | 0.95 |
| Mayor a 1.0 m y hasta 2.0 m | 0.90 | |
| Mayor a 2.0 m y hasta 3.0 m | 0.85 | |
| Mayor a 3.0 m | 0.80 | |
| Hundido | Desnivel mayor a 0.5 m y hasta 1.0 m | 0.90 |
| Mayor a 1.0 m y hasta 2.0 m | 0.80 | |
| Mayor a 2.0 m y hasta 3.0 m | 0.70 | |
| Mayor a 3.0 m | 0.65 |
Fuente: Manual de Valuación Catastral para el Estado de Puebla, IRCEP, 2025, p. 34.
| Superficie | Factor |
|---|---|
| Hasta 1,200 m² | 1.00 |
| Mayor a 1,200 y hasta 2,500 m² | De 1.00 a 0.80 |
| Mayor a 2,500 y hasta 5,000 m² | De 0.80 a 0.70 |
| Mayor a 5,000 m² | 0.70 |
En los intervalos intermedios se aplica interpolación lineal: el factor mayor corresponde a la superficie menor del intervalo. Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 35.
| Distancia sobre la servidumbre | Factor |
|---|---|
| De 1 m hasta 50 m | 1.00 |
| Mayor a 50 m y hasta 100 m | 0.90 |
| Mayor a 100 m y hasta 150 m | 0.80 |
| Mayor a 150 m y hasta 200 m | 0.70 |
Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 36. Predios intermedios y de dos o tres frentes tienen factor de ubicación 1.00; un predio interior sin acceso propio tiene factor 0.50.
| Superficie por esquina efectiva | Uso comercial | Otros usos |
|---|---|---|
| Hasta 200 m² | 1.10 | 1.05 |
| Mayor a 200 y hasta 400 m² | 1.10 | 1.03 |
| Mayor a 400 y hasta 700 m² | 1.10 | 1.02 |
| Mayor a 700 y hasta 2,000 m² | 1.05 | 1.01 |
| Mayor a 2,000 y hasta 10,000 m² | 1.02 | 1.00 |
| Mayor a 10,000 m² | 1.00 | 1.00 |
El manual define esquina efectiva por categoría de vialidad y ángulo; no aplica con ángulos menores a 45° o mayores a 135°. Para seleccionar rango se divide la superficie entre el número de esquinas efectivas. Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 37.
| Uso predominante | Factor |
|---|---|
| Habitacional | 1.00 |
| Equipamiento y servicios | 1.00 |
| Industrial | 1.05 |
| Comercial | 1.10 |
En predios de uso mixto se considera el predominante. El factor no aplica a parques o corredores industriales/comerciales con zona especializada cuyo valor unitario ya incorpora ese uso. Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 38.
Manual, apartados 3.1.1.1–3.1.1.3.6, pp. 21–38.
2. Predio rústico
El uso se determina con la inspección física y se describe junto con el destino predominante. Las categorías del manual abarcan agrícola (riego o temporal), ganadero (agostadero o granja), forestal, eriazo, extracción (reserva o explotación), energías renovables (solar o eólica) y preservación ecológica.
| Superficie | Factor |
|---|---|
| Hasta 20 ha | 1.00 |
| Mayor a 20 y hasta 40 ha | De 1.00 a 0.90 |
| Mayor a 40 y hasta 60 ha | De 0.90 a 0.85 |
| Mayor a 60 y hasta 100 ha | De 0.85 a 0.75 |
| Más de 100 ha | 0.75 |
En los intervalos 20–40, 40–60 y 60–100 ha se utiliza interpolación lineal, con el factor mayor en la superficie menor del intervalo. Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 45.
| Caso | Distancia a la zona urbana | Factor |
|---|---|---|
| 1 | Hasta 500 m | 1.40 |
| 2 | Mayor a 500 m y hasta 1,500 m | 1.20 |
| 3 | Mayor a 1,500 m | 1.00 |
Este factor ajusta el valor unitario del suelo rústico según la cercanía a infraestructura urbana, al mercado de productos y el acceso a ambos.
Fuente: Manual de Valuación Catastral para el Estado de Puebla, IRCEP, 2025, apartado 3.1.2.3.2, p. 46.
| Clasificación | Pendiente | Factor |
|---|---|---|
| Llano o plano | Hasta 5% | 1.00 |
| Lomerío suave o moderadamente inclinado | Mayor a 5% y hasta 10% | 0.90 |
| Lomerío accidentado o inclinado | Mayor a 10% y hasta 20% | 0.80 |
| Escarpado | Mayor a 20% y hasta 40% | 0.70 |
| Montañoso | Mayor a 40% | 0.60 |
Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 46.
| Acceso o vialidad | Factor |
|---|---|
| Predio interior con derecho de paso constituido (brecha o rodada) | 0.70 |
| Camino vecinal transitable durante determinadas épocas del año | 0.85 |
| Camino rural de terracería transitable todo el año | 1.00 |
| Carretera pavimentada | 1.20 |
Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 47.
El lote rústico tipo es menor de 20 ha, con acceso a camino rural de terracería transitable todo el año, topografía ligeramente plana y a más de 1.5 km del poblado más cercano. La superficie tipo sirve como referencia de ajuste, igual que el lote tipo en zona urbana.
Manual, apartados 3.1.2.1–3.1.2.3.4, pp. 38–47.
3. Predio suburbano
Los predios suburbanos combinan rasgos de suelo urbano y rústico y suelen estar en zonas de crecimiento. Por eso el manual los valúa con reglas propias: superficie, topografía, acceso a vialidades, frente y profundidad.
| Superficie | Factor |
|---|---|
| Hasta 20 ha | 1.00 |
| Mayor a 20 y hasta 40 ha | De 1.00 a 0.90 |
| Mayor a 40 y hasta 60 ha | De 0.90 a 0.85 |
| Mayor a 60 y hasta 100 ha | De 0.85 a 0.75 |
| Más de 100 ha | 0.75 |
Los intervalos intermedios se calculan mediante interpolación lineal. Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 48.
| Clasificación | Característica | Factor |
|---|---|---|
| A nivel | Sin pendiente | 1.00 |
| Inclinado hacia abajo | Hasta 5% | 1.00 |
| Mayor a 5% y hasta 10% | 0.95 | |
| Mayor a 10% y hasta 20% | 0.90 | |
| Mayor a 20% y hasta 30% | 0.85 | |
| Inclinado hacia arriba | Hasta 5% | 1.00 |
| Mayor a 5% y hasta 10% | 1.00 | |
| Mayor a 10% y hasta 20% | 0.95 | |
| Mayor a 20% y hasta 30% | 0.90 | |
| Elevado | Mayor a 0.5 m y hasta 1.0 m | 0.95 |
| Mayor a 1.0 m y hasta 2.0 m | 0.90 | |
| Mayor a 2.0 m y hasta 3.0 m | 0.85 | |
| Mayor a 3.0 m | 0.80 | |
| Hundido | Mayor a 0.5 m y hasta 1.0 m | 0.90 |
| Mayor a 1.0 m y hasta 2.0 m | 0.80 | |
| Mayor a 2.0 m y hasta 3.0 m | 0.70 | |
| Mayor a 3.0 m | 0.65 |
Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 49.
| Acceso o vialidad | Factor |
|---|---|
| Predio con derecho de paso constituido (brecha o rodada) | 0.70 |
| Camino vecinal transitable durante determinadas épocas del año | 0.85 |
| Camino rural de terracería transitable todo el año | 1.00 |
| Carretera pavimentada | 1.20 |
Fuente: manual IRCEP, 2025, p. 49.
Factores por frente y profundidad
Las Tablas 3.1.3.1.4 y 3.1.3.1.5 remiten a las fórmulas urbanas de frente y profundidad. Se aplican únicamente cuando el predio tiene camino rural de terracería transitable todo el año o carretera pavimentada; en otros accesos, esos factores no aplican.
Ver condiciones y fórmulas, p. 50Manual, apartados 3.1.3–3.1.3.1.5, pp. 47–50. Las cifras de esta síntesis remiten a las tablas del documento; verifica la publicación aplicable al municipio y ejercicio.
Fuente técnica
Terreno urbano, rústico y suburbano, pp. 21–50, del Manual de Valuación Catastral para el Estado de Puebla, IRCEP, publicado el 11 de abril de 2025. Esta guía resume el documento; consulta el manual para el texto normativo, tablas completas y anexos.